**
Türkiye’nin alışveriş merkezi (AVM) sektörü, 2018 sonrasında yavaşlama göstermesine rağmen, hala perakende dünyasının kalbini oluşturmaya devam ediyor. 2025 sonu verilerine göre toplamda 445 AVM ve 14 milyon metrekarelik dev bir alan mevcut. Bu geniş ekosistemde, markaların performansları ve kira dengeleri dikkat çekici bir tablo sergiliyor.
**SEKTÖRÜN GENEL GÖRÜNÜMÜ (2025-2026)**
Son yıllarda Türkiye’deki AVM sayısı doyuma ulaşsa da, metrekare bazında verimlilik artmaya devam ediyor. Özellikle İstanbul, hem ciro hem de büyüklük açısından önemli bir paya sahip. 2025 yılında toplam ciro 59 milyar dolar iken, 2026 sonunda bu rakamın 65 milyar dolara ulaşması bekleniyor. 2026 Şubat verilerine göre, İstanbul’daki mağazaların metrekare başına ortalama 17.737 TL ciro yaptığı görülüyor. Anadolu’da ise bu rakam 13.365 TL düzeyinde. Markalar, cirolarının yaklaşık %12-13’ünü kira olarak ödüyor. Ancak 2025 itibarıyla bu oran, Rönesans portföyünde %9.2, Torunlar portföyünde ise %11.3’e düşmüş durumda.
**AVM’LERİN “ŞAMPİYON” MARKALARI**
İki büyük gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) kira gelirlerine bakıldığında, alışveriş merkezlerinin gerçek sahipleri ortaya çıkıyor. Listelerde, hem uluslararası devlerin hem de güçlü yerli tekstil markalarının öne çıktığı görülüyor. Inditex Grubu (Zara, Bershka, Massimo Dutti vb.), her iki portföyde de lider konumda. Rönesans portföyünde kira gelirinin %5.3’ünü, Torunlar portföyünde ise %3.9’unu tek başına karşılıyor. Rönesans AVM’lerinde tahmini cirosu 5.8 milyar TL civarında.
LC Waikiki ve Boyner, Türkiye’nin tekstil alanındaki lokomotif markaları arasında yer alıyor. LC Waikiki, Torunlar portföyünde 15.177 m² ile en geniş alana sahip markalardan biri. MediaMarkt ve TAB Gıda ise teknoloji marketleri ve hızlı yemek sektöründe AVM trafiğinin büyük destekçileri arasında. MediaMarkt, her iki listede de ilk beşte yer alıyor.
**Lüks Segment (Mayhoola & Vakko)**
Beymen ve Vakko gibi lüks markalar, daha küçük metrekarelerde yüksek cirolar üreterek verimlilikte öne çıkıyor. Aşağıdaki sıralama, Torunlar portföyündeki markaların kiraladıkları toplam metrekare ve kira geliri paylarını göstermektedir:
1. Inditex, 9.459 m², %3.9
2. LC Waikiki, 15.177 m², %2.3
3. Boyner, 10.093 m², %2.1
4. MediaMarkt, 9.589 m², %2.0
5. Beymen (Mayhoola), 3.774 m², %1.9
6. Migros, 19.584 m², %1.7
7. TAB Gıda, 2.864 m², %1.4
8. Aydınlı Grup (Pierre Cardin, Cacharel, U.S.Assn), 3.906 m², %1.2
9. Mavi, 5.093 m², %1.1
10. Vakko, 2.249 m², %1.1
**LOKASYON BAZLI PERFORMANSLAR**
AVM bazında, bazı yapıların tek başına küçük bir şehir ekonomisi kadar ciro oluşturduğu görülüyor. İşte bazı AVM’lerin kira gelirleri:
– Mall of İstanbul: 4.25 Milyar TL
– Bursa Korupark: 1.88 Milyar TL
– Hilltown Karşıyaka: 2.18 Milyar TL
– Maltepe Piazza: 1.64 Milyar TL
Rönesans verileri, kira gelirinden (OCR %9.2) hareketle hesaplanan tahmini değerlerdir.
